75% de imóveis para arrendamento em Lisboa e Porto já estão abaixo do novo limite de 2.300 euros, o que significa que a maioria dos senhorios beneficia da redução de IRS sem precisar de reduzir as rendas.
A nova política de “aluguel moderado” do governo português oferece uma grande redução de impostos aos proprietários, mas os dados sugerem que a medida não reduzirá os preços para a maioria dos inquilinos. O corte de impostos aplica-se a imóveis alugados por menos de € 2.300 por mês, um limite que, segundo o Ministro da Habitação, raramente é atingido em Lisboa. No entanto, uma análise de mercado mostra que a grande maioria dos aluguéis disponíveis em Lisboa e no Porto já estão com preços abaixo desse limite.
A nova isenção fiscal e a reivindicação do ministro
O novo pacote habitacional introduziu um incentivo significativo para os proprietários: uma redução na taxa de IRS (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares) sobre os rendimentos de aluguer. Os proprietários que alugam imóveis com um valor igual ou inferior ao novo limite de "renda moderada" de € 2.300 por mês verão a sua taxa de imposto cair drasticamente, de 25% para 10%.
O Ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, sugeriu recentemente que encontrar imóveis abaixo deste teto de € 2.300 em Lisboa era difícil. Ele afirmou que quem consultasse sites de aluguel veria que os aluguéis na capital eram "superiores" a esse limite em muitos casos.
Essa afirmação desencadeou uma análise imediata do mercado. Se o ministro estivesse certo, o corte de impostos incentivaria os proprietários de imóveis de alto padrão a reduzirem ligeiramente seus preços para se qualificarem para a alíquota 10%, potencialmente trazendo alívio para a faixa mais alta do mercado. Se ele estivesse errado, o corte de impostos seria apenas uma dádiva para os proprietários que já cobram taxas de mercado, sem pressão para baixar os preços.
O que os dados de mercado mostram
Uma análise do portal de aluguer mais popular em Portugal, Idealista, revelou um quadro diferente daquele pintado pelo ministro.
À data da análise, existiam 5.870 casas disponíveis para arrendamento no concelho de Lisboa. Destas, 3.933 estavam anunciadas por um valor mensal igual ou inferior a 2.300€. Isto significa 67% das casas disponíveis para arrendamento em Lisboa já estão abaixo do limite de “rendas moderadas” imposto pelo governo.
Desmembrando os tipos de propriedades (tipologias) abaixo do limite:
- T1 (um quarto): 1.564 casas
- T2 (dois quartos): 1.411 casas
- T3 (três quartos): 429 casas
- T4 ou maior: 97 casas
A maior parte do mercado, quase metade de todos os imóveis disponíveis (47,3%), tem preços entre € 1.200 e € 2.000. Apenas 1.937 imóveis (cerca de um terço do total) foram listados acima do limite de € 2.300.
Mercado do Porto é ainda mais afetado
A situação é ainda mais pronunciada no Porto, a outra grande cidade que o governo considerou ao definir o conceito de aluguel moderado.
No Porto, 3.183 imóveis estavam disponíveis para alugar. Um número impressionante 89% dessas propriedades (2.839 casas) foram listadas por € 2.300 ou menos.
Apenas 344 casas, ou cerca de 10% do mercado do Porto, tinham preços acima do novo limite de aluguel moderado.
Combinando as duas cidades, os dados mostram que 74,8% de todos os imóveis disponíveis para aluguel (6.772 de 9.053) já estão com preços abaixo do limite de € 2.300.
Por que o corte de impostos não reduzirá a maioria dos aluguéis
A questão central é a estrutura de incentivos.
Para um proprietário que atualmente cobra, digamos, € 2.350 em Lisboa, a nova lei oferece um incentivo claro para reduzir ligeiramente o aluguel para € 2.300. Ao fazê-lo, ele se qualifica para a redução significativa de impostos (de 25% para 10% sobre sua renda), o que provavelmente compensa a perda de € 50 no aluguel mensal. Isso pode reduzir os preços no segmento mais alto do mercado.
No entanto, a grande maioria dos proprietários — os 75% que já cobram menos de € 2.300 — não tem incentivo para reduzir ainda mais os preços. Eles já se qualificam para a alíquota do 10% simplesmente por manterem o aluguel atual.
Na verdade, a política cria um novo teto. Um locador que atualmente cobra € 1.500 poderia aumentar o aluguel para € 2.299 e ainda se qualificar para a alíquota 10%. A nova lei efetivamente concede a esses locadores uma redução significativa de impostos sem exigir que ofereçam qualquer benefício ao inquilino.
O resultado é que a grande maioria dos proprietários receberá um alívio fiscal substancial sobre sua renda de aluguel (arrendamento), sem qualquer pressão correspondente para reduzir os preços pagos pelos inquilinos.
O que isto significa para as pessoas comuns
Para os inquilinos, especialmente aqueles que procuram apartamentos T1 ou T2 em Lisboa e no Porto, esta política dificilmente se traduzirá em custos mensais mais baixos. O mercado já está aquecido e a nova isenção fiscal não aumenta a oferta nem reduz a procura.
Em vez disso, a política funciona como um grande subsídio para os proprietários existentes. Embora o governo vise estabilizar o mercado, os críticos argumentam que estabelecer um teto tão alto para o "aluguel moderado" — em um nível já abaixo de 75% do mercado — é um erro.
O verdadeiro problema para a maioria dos moradores não é o segmento de luxo acima de € 2.300, mas o rápido aumento dos aluguéis de apartamentos básicos T1 e T2, muitos dos quais agora estão agrupados em torno de € 1.200 a € 2.000. A nova lei não oferece nenhum alívio para esses inquilinos.
O risco de aumento do aluguel
O risco mais imediato para os inquilinos é que o teto de € 2.300 se torne uma nova meta. Proprietários que antes cobravam abaixo desse valor podem agora se sentir confortáveis em aumentar seus preços para mais perto do limite, sabendo que ainda se beneficiam da taxa 10% do IRS.
Se você é um inquilino que enfrenta um alugar renovação (contrato de arrendamento), esteja ciente de que seu locador agora tem um forte incentivo financeiro para maximizar o aluguel até o limite de € 2.300 e ainda se beneficiar do corte de impostos.
O desconto aplica-se aos rendimentos de arrendamento declarados através do portal das Finanças. Os senhorios devem garantir que os seus contratos estão devidamente registados e declarados para beneficiarem da taxa reduzida.
Como se proteger
Se você está alugando ou planeja alugar em Portugal, entenda que a nova política é principalmente uma medida tributária para proprietários de imóveis, não um mecanismo direto de controle de aluguel para a maioria do mercado.
- Verifique o Contrato: Certifique-se de que seu contrato de aluguel esteja oficialmente registrado no Finanças. Isso é crucial para sua proteção jurídica e para que o proprietário se qualifique para o benefício fiscal.
- Conheça o Mercado: Use portais como Idealista para entender o verdadeiro preço de mercado para sua área e tipo de imóvel (T1, T2, etc.). Não presuma que a nova lei reduzirá automaticamente os preços.
- Negociar renovações: Ao renovar seu contrato de locação, use os dados atuais do mercado, não o teto máximo do governo, como base de negociação.
O objetivo do governo era definir um "aluguel moderado" que incentivasse mais aluguéis de longo prazo e estabilizasse os preços. No entanto, ao estabelecer um limite tão alto, a política beneficia principalmente os proprietários existentes com um corte substancial de impostos (alívio no IRS), deixando a crise central de acessibilidade à moradia praticamente intocada.
Conclusão / Conclusão principal
O novo teto de aluguel em portugal O valor de € 2.300 é um valor muito alto para forçar uma redução generalizada nos preços dos aluguéis; 75% dos proprietários em Lisboa e Porto já se qualificam para a taxa reduzida de 10% do IRS sobre rendas de aluguel. Esta política funciona como um importante subsídio fiscal para proprietários de imóveis, sem proporcionar alívio imediato ou aluguéis mais baixos para a maioria dos inquilinos. Verifique a conformidade do seu contrato de aluguel antes da sua próxima declaração de imposto de renda para garantir sua proteção.
Fonte:
Falardo, P. (2025, 29 de setembro).75% das casas para arrendar em Lisboa+Porto estão abaixo de 2300€. Trata-se de senhorios que vão ter interrupção no IRS sem necessidade de baixar os preços. CNN Portugal.
